Ako pomocou AI vytvoriť realitný inzerát, príspevky na sociálne siete a ďalší predajný obsah

Profesia: Realitný maklér | Oblasť: Realitná inzercia a obsahový marketing

1. Príprava inzerátu začína pred samotným písaním

Pri predaji nehnuteľnosti býva prvou úlohou makléra pripraviť inzerát. Text musí byť dostatočne zaujímavý, aby upútal pozornosť, no zároveň presný. Záujemca sa podľa neho rozhoduje, či bude venovať čas ďalšiemu zisťovaniu informácií a prípadnej obhliadke.

AI dokáže z podkladov vytvoriť viacero verzií predajného textu. Z jedného opisu bytu možno pripraviť rozsiahlejší inzerát na realitný portál, stručný príspevok na Facebook, text na Instagram alebo scenár krátkeho prezentačného videa.

Najväčší prínos však nespočíva v samotnom generovaní textu. Je ním možnosť pracovať s jedným overeným súborom údajov, z ktorého vznikajú všetky komunikačné výstupy. Maklér tak znižuje riziko, že na jednom portáli uvedie rozlohu 72 m² a na inom 78 m², pretože AI nesprávne pripočítala loggiu.

Zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa zakazuje klamlivé obchodné praktiky vrátane uvádzania nesprávnych informácií alebo zamlčania podstatných skutočností. Pri realitnej inzercii je preto presnosť údajov dôležitejšia než reklamná pôsobivosť.

2. Vytvorte kartu nehnuteľnosti

Pred prvým promptom si pripravte štruktúrovaný dokument so všetkými dostupnými informáciami.

Na našom modelovom byte budeme používať tieto údaje:

Parameter

Modelová hodnota

Lokalita

Prešov, širšie centrum

Typ nehnuteľnosti

Trojizbový byt

Podlahová plocha bytu

72 m²

Loggia

5 m², samostatne

Pivnica

2 m², samostatne

Podlažie

3. nadzemné zo 7

Výťah

Áno

Kúpeľňa

Rekonštruovaná v roku 2020

Vykurovanie

Ústredné

Ponuková cena

189 000 €

Parkovanie

Verejné, miesto nie je garantované

Energetický certifikát

Údaje zatiaľ neoverené

Mesačné náklady

Podľa vlastníka približne 210 €, bez kontroly dokladov

Uvedené údaje tvoria modelový súbor. Pri skutočnej nehnuteľnosti treba každý parameter preveriť.

Dôležitý je najmä rozdiel medzi plochou bytu a plochou ďalších priestorov. V našom príklade má byt 72 m², loggia 5 m² a pivnica 2 m². AI nesmie bez ďalšieho vytvoriť tvrdenie, že byt má podlahovú plochu 79 m².

Rovnako by nemala z informácie „kúpeľňa rekonštruovaná v roku 2020“ odvodiť, že byt prešiel kompletnou rekonštrukciou.

Ktoré dokumenty má maklér preveriť? Základom sú údaje vlastníka, príslušné dokumenty a vlastná obhliadka. Podľa charakteru nehnuteľnosti môže ísť o list vlastníctva, pôdorys, dokumentáciu k rekonštrukcii, vyúčtovanie správy a energií alebo energetický certifikát.

Na Slovensku možno informatívne údaje o vlastníctve a plombách preverovať prostredníctvom portálu CICA. Výskumný ústav geodézie a kartografie uvádza, že CICA umožňuje zobrazovanie údajov katastra vrátane informatívneho výpisu z listu vlastníctva.

Pri predaji treba preveriť aj požiadavky zákona č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov, najmä povinnosti súvisiace s certifikátom a uvádzaním energetických údajov v reklame, pokiaľ sa na danú nehnuteľnosť vzťahujú.

3. Krok za krokom: od údajov k hotovému inzerátu

Krok 1: Nechajte AI skontrolovať úplnosť informácií

Do AI asistenta vložte kartu nehnuteľnosti a relevantné overené podklady.

Najskôr nežiadajte hotový predajný text. Požiadajte model, aby identifikoval rozpory a nedostatky.

Prompt 1 – Kontrola realitných údajov

Pracuj ako asistent realitného makléra
pôsobiaceho na Slovensku.

Analyzuj priloženú kartu nehnuteľnosti
a dostupné zdrojové dokumenty.

Priprav tabuľku so stĺpcami:
1. Parameter nehnuteľnosti.
2. Uvedená hodnota.
3. Zdroj informácie.
4. Stav: overené / údaj vlastníka / neoverené.
5. Čo treba doplniť alebo skontrolovať.

Identifikuj rozpory medzi dokumentmi.

Zvlášť skontroluj:
- plochu bytu a ďalších priestorov,
- podlažie a existenciu výťahu,
- rozsah rekonštrukcie,
- vlastnícke a právne informácie,
- parkovanie,
- energetické údaje,
- náklady na bývanie.

Nevymýšľaj chýbajúce parametre.

Na záver priprav maximálne 10 otázok
pre vlastníka, zoradených podľa významu.

Výsledkom môže byť upozornenie, že mesačné náklady 210 € ešte neboli podložené dokladmi a údaj o energetickom certifikáte chýba.

Maklér tak získa zoznam informácií, ktoré musí doplniť pred publikovaním.

Krok 2: Vytvorte hlavný inzerát

Keď máte pripravené overené údaje, môžete pristúpiť k tvorbe textu.

Odporúčam zvoliť rozsah približne 200 – 300 slov pre hlavný opis, ku ktorému portál pridá štruktúrované parametre.

Pri niektorých nehnuteľnostiach môže byť vhodný kratší text, pri technicky zložitejších podrobnejší. Dôležitá je informačná hodnota.

Prompt 2 – Profesionálny realitný inzerát

Z priloženej overenej karty nehnuteľnosti
vytvor profesionálny realitný inzerát.

Cieľom je vecne a zrozumiteľne predstaviť
nehnuteľnosť potenciálnemu záujemcovi.

Vytvor:
- 3 návrhy nadpisu,
- hlavný opis v rozsahu 200–300 slov,
- stručný súhrn hlavných parametrov,
- prirodzenú výzvu na kontaktovanie makléra.

Použi tieto pravidlá:

1. Nevymýšľaj vlastnosti nehnuteľnosti.
2. Odlišuj podlahovú plochu bytu od loggie
   a pivnice.
3. Neoznačuj čiastočnú rekonštrukciu
   za kompletnú.
4. Nepoužívaj neoverené tvrdenia
   o dostupnosti služieb a dopravy.
5. Neprezentuj verejné parkovanie
   ako garantované parkovacie miesto.
6. Nepoužívaj reklamné klišé ako
   „jedinečná príležitosť“ či „luxusný byt“,
   ak ich nič konkrétne neodôvodňuje.
7. Neoverené údaje vypíš samostatne,
   aby ich bolo možné doplniť pred zverejnením.

Text píš prirodzenou slovenčinou.

AI by mala vytvoriť text, ktorý sa neopiera o nadbytočné prídavné mená. Opis bytu má predovšetkým pomôcť záujemcovi predstaviť si dispozíciu, veľkosť, vybavenie a praktické možnosti bývania.

4. Ukážka hlavného inzerátu

Z našich modelových údajov môže vzniknúť takýto text:

MODELOVÝ REALITNÝ INZERÁT

Trojizbový byt s loggiou, 72 m² – Prešov, širšie centrum Na predaj ponúkame trojizbový byt s podlahovou plochou 72 m², situovaný na 3. nadzemnom podlaží zo siedmich v bytovom dome s výťahom.

K bytu patrí loggia s rozlohou 5 m² a pivnica s rozlohou 2 m². Uvedené plochy sú oddelené od podlahovej plochy bytu.

Byt má rekonštruovanú kúpeľňu z roku 2020. Vykurovanie je ústredné. Nachádza sa v širšom centre Prešova.

Parkovanie je možné na verejných parkovacích plochách v okolí; vyhradené parkovacie miesto nie je súčasťou ponuky.

Ponuková cena je 189 000 €.

Ak vás zaujíma dispozícia bytu, technický stav alebo ďalšie podmienky predaja, radi vám poskytneme doplňujúce informácie a dohodneme termín osobnej obhliadky.

Pri modelovom byte zatiaľ neuvádzame energetickú triedu ani mesačné prevádzkové náklady. Pred skutočným zverejnením by bolo potrebné tieto otázky vyriešiť a splniť príslušné informačné povinnosti.

Zároveň sme zámerne nepoužili formulácie ako „slnečný byt“, „tichá lokalita“, „kompletná občianska vybavenosť“ alebo „bezproblémové parkovanie“. Na takéto tvrdenia nemáme v zadaní dôkazy.

5. Krok 3: Pripravte odlišné verzie pre sociálne siete

Realitný portál a sociálna sieť majú odlišnú funkciu. Na portáli záujemca aktívne vyhľadáva nehnuteľnosť a potrebuje súhrn parametrov. Na sociálnej sieti často narazí na ponuku bez toho, aby byt pôvodne hľadal.

Preto nie je vhodné skopírovať celý inzerát do každého príspevku.

Použite nasledujúci prompt:

Prompt 3 – Obsah pre sociálne siete

Z overeného realitného inzerátu priprav:

1. Príspevok na Facebook, 80–120 slov.
2. Krátky text na Instagram, 40–70 slov.
3. Návrh textov pre 5-stranový carousel.
4. Text pre krátke prezentačné video
   v rozsahu približne 20 sekúnd.

Každý formát má zdôrazniť relevantné
a overené informácie.

Zachovaj rovnakú cenu, rozlohu, lokalitu
a ďalšie parametre.

Nevytváraj nové vlastnosti nehnuteľnosti.

Nepoužívaj umelú naliehavosť,
falošné tvrdenia o záujme kupujúcich
ani manipulatívne formulácie.
Príklad príspevku na Facebook
Trojizbový byt v širšom centre Prešova s podlahovou plochou 72 m². Nachádza sa na 3. nadzemnom podlaží bytového domu s výťahom. Súčasťou ponuky je aj loggia s rozlohou 5 m² a pivnica s rozlohou 2 m². Kúpeľňa bola rekonštruovaná v roku 2020. Cena: 189 000 €. Podrobnosti, fotografie a termín obhliadky vám radi poskytneme na požiadanie.

Príklad päťstranového carouselu
Strana

Obsah

1

Trojizbový byt v Prešove – 189 000 €

2

Podlahová plocha 72 m²

3

Loggia 5 m² a pivnica 2 m²

4

Kúpeľňa rekonštruovaná v roku 2020

5

Získajte podrobnosti a dohodnite si obhliadku

Ku každej strane možno priradiť reálnu fotografiu. AI môže navrhnúť poradie a kompozíciu, ale fotografie musia verne zobrazovať ponúkanú nehnuteľnosť.

6. Krok 4: Skontrolujte jednotnosť všetkých výstupov

Po vytvorení obsahu požiadajte AI o kontrolu konzistentnosti.

Môžete použiť jednoduchý záverečný prompt:

Porovnaj všetky pripravené texty s overenou kartou nehnuteľnosti.

Vyhľadaj:

• rozdielne ceny,
• nesprávne plochy,
• neoverené vlastnosti,
• protirečivé údaje,
• chýbajúce podstatné informácie.

Výsledky zobraz ako tabuľku: text, problém, zdrojový údaj, návrh opravy.

Neoznačuj text za správny, ak ho nemožno overiť z podkladov. Pri kontrole si všimnite aj spôsob označovania podlažia. „3. nadzemné podlažie“ a „3. poschodie“ nemusia v bežnom chápaní znamenať to isté. Používajte preto terminológiu z overených dokumentov a jednoznačne ju vysvetlite.

7. Fotografie, AI úpravy a pravdivosť prezentácie

AI môže pomôcť upraviť jas, farebnosť alebo vytvoriť vizualizáciu možného zariadenia izby. Nesmie však vytvárať dojem, že byt má vlastnosti, ktoré v skutočnosti nemá.

Virtuálne zariadený interiér by mal byť jasne označený. Odstránenie viditeľnej vlhkosti, skrytie poškodení, zmena výhľadu alebo úprava rozmerov miestnosti by mohli skresliť rozhodovanie záujemcu.

Aj americká profesijná organizácia National Association of Realtors v odporúčaniach k virtuálnemu stagingu zdôrazňuje potrebu transparentného označovania upravených fotografií a zachovania pravdivého obrazu nehnuteľnosti. Ide o odborné odporúčanie, nie slovenský právny predpis.

nar.realtor

8. Výsledok a kontrola pred zverejnením

Po dokončení máte jeden hlavný inzerát a niekoľko obsahových formátov, ktoré možno použiť pri propagácii nehnuteľnosti.

Pred publikovaním však maklér musí skontrolovať správnosť identifikácie nehnuteľnosti, plôch, ceny, stavu rekonštrukcie, dostupného príslušenstva, právne relevantných informácií a rozsahu oprávnenia na použitie fotografií.

Praktický výsledok: Jedna overená karta nehnuteľnosti sa stane zdrojom pre všetky inzertné texty. Pri zmene ceny alebo oprave parametra nemusíte každý dokument upravovať od začiatku. AI môže pripraviť aktualizované verzie a následne skontrolovať, či sa zmena premietla do všetkých formátov.

Odborné zdroje: VÚGK – Portál CICA; Zákon č. 555/2005 Z. z.; Zákon č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa; NAR – Odporúčania k pravdivosti virtuálne upravených fotografií.

Primárne zdroje na kontrolu

• NBS – ceny nehnuteľností na bývanie

Vzdelávacie modelové príklady nenahrádzajú individuálne odborné posúdenie. Pred skutočným použitím overte aktuálne pravidlá, všetky vstupné údaje a výpočty.