Ako pomocou AI pripraviť hypotekárny profil klienta a predbežne preveriť možnosti financovania

Profesia: Hypotekárny špecialista | Oblasť: Analýza príjmov, záväzkov, vlastných zdrojov a úverových limitov

1. Čo sa naučíte

Klient príde s požiadavkou: chce kúpiť byt za 220 000 € a potrebuje vedieť, akú hypotéku môže získať.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že stačí poznať príjem domácnosti a nasporenú sumu. Banka však posudzuje viacero faktorov. Okrem výšky a charakteru príjmu sú dôležité existujúce záväzky, počet vyživovaných osôb, vek dlžníkov, hodnota zabezpečenia a podmienky konkrétneho úverového produktu.

AI dokáže z dostupných informácií vytvoriť prehľad klienta, pripraviť pracovné výpočty regulačných ukazovateľov a označiť údaje, ktoré treba overiť. Výsledkom bude predbežný hypotekárny profil, nie schválenie úveru.

Zákon č. 90/2016 Z. z. v § 8 upravuje povinnosť veriteľa posúdiť schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie s odbornou starostlivosťou. Konečné úverové rozhodnutie je teda na veriteľovi, nie na AI ani na sprostredkovateľovi.

2. Pripravte modelové údaje domácnosti

Predstavme si manželov vo veku 32 a 34 rokov s jedným nezaopatreným dieťaťom.

Predpokladáme, že žiadatelia nemajú ďalšie úvery, kreditné karty, povolené prečerpania ani ručiteľské záväzky. V skutočnom prípade sa tieto informácie musia dôsledne preveriť.

Obaja majú pravidelný pracovný príjem, ale zatiaľ nemáme doklady, ktoré by umožnili banke príjem nezávisle overiť.

3. Krok 1: Vytvorte štruktúrovaný hypotekárny profil

Do schváleného AI prostredia vložte klientom poskytnuté a primerane chránené údaje.

Prompt 1 – Analýza žiadateľov

Pracuj ako analytický asistent hypotekárneho
špecialistu pôsobiaceho na Slovensku.

Z dodaných informácií priprav pracovný
hypotekárny profil klientov.

Údaje rozdeľ na:
1. Identifikačné a rodinné okolnosti
   relevantné pre posúdenie úveru.
2. Príjmy a ich charakter.
3. Existujúce úvery a záväzky.
4. Vlastné finančné zdroje.
5. Parametre kupovanej nehnuteľnosti.
6. Požadované parametre úveru.
7. Chýbajúce informácie.

Pri každom údaji uveď:
- hodnotu,
- zdroj,
- či ide o tvrdenie klienta alebo
  nezávisle overený údaj,
- potrebu ďalšej kontroly.

Nevymýšľaj údaje a nepredpokladaj
nulové záväzky, ak neboli výslovne potvrdené.

Nevytváraj rozhodnutie o schválení hypotéky.

AI musí odlíšiť príjem uvedený klientom od príjmu, ktorý banka považuje za akceptovateľný. Rovnako musí rozlišovať nasporenú sumu od vlastných prostriedkov, ktoré možno skutočne použiť na kúpu.

Nie všetky úspory je vhodné automaticky minúť na financovanie nehnuteľnosti.

4. Krok 2: Vypočítajte LTV

Ukazovateľ LTV vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote zabezpečenia. \[ LTV=\frac{\text{Výška úveru}}{\text{Hodnota zabezpečenia}}\times100 \]

Ak banka na účely LTV akceptuje hodnotu nehnuteľnosti 220 000 €: \[ LTV=\frac{176\,000}{220\,000}\times100=80\ % \]

Žiadosť by tak zodpovedala štandardnému limitu 80 %.

To ešte neznamená, že banka musí úver poskytnúť.

NBS pri výpočte LTV vysvetľuje, že relevantná hodnota zabezpečenia vychádza z najnižšej z uplatniteľných hodnôt: kúpnej ceny, externého ocenenia a interného ocenenia veriteľa.

Predstavme si, že banka stanoví hodnotu zabezpečenia iba na 210 000 €. LTV pri hodnote 220 000 €80,0 %

LTV pri hodnote 210 000 €83,8 %

80 % zo 220 000 €176 000 €

80 % z 210 000 €168 000 €

V druhom prípade by pri štandardnom 80 % limite chýbalo 8 000 € do pôvodne plánovanej výšky financovania. To môže vyvolať potrebu ďalších vlastných zdrojov, zmeny financovania alebo individuálneho posúdenia bankou.

Pri výnimkách z LTV nikdy nesľubujte dostupnosť konkrétneho financovania. V októbri 2026 je podľa aktuálneho rámca možné poskytovať časť úverov s LTV nad 80 % až do 90 %, ale nejde o automatický nárok žiadateľa.

5. Krok 3: Vypočítajte DTI

DTI porovnáva celkový dlh domácnosti s jej ročným čistým príjmom.

V našom príklade: \[ \text{Ročný príjem}=3\,300\times12=39\,600\ \text{€} \]

Predpokladaná celková zadlženosť po čerpaní novej hypotéky: \[ 176\,000+6\,000=182\,000\ \text{€} \]

\[ DTI=\frac{182\,000}{39\,600}\approx4{,}60 \]

Obaja žiadatelia sú mladší ako 40 rokov, preto pri tomto modeli používame štandardný násobok 8.

Orientačná hranica celkového dlhu by bola: \[ 39\,600\times8=316\,800\ \text{€} \]

Náš pracovný výsledok 182 000 € sa nachádza pod touto hranicou.

Tento výpočet však predpokladá, že banka akceptuje celý uvedený príjem a že klienti nemajú ďalšie relevantné záväzky. NBS do metodiky DTI zahŕňa aj určité nevyčerpané úverové rámce, napríklad kreditné karty a povolené prečerpania. Pri starších žiadateľoch sa navyše môže uplatniť nižší vekovo závislý limit.

DTI preto neslúži na potvrdenie schválenia úveru. Ukazuje iba jednu stránku zadlženosti.

6. Krok 4: Preverte DSTI vrátane úrokového šoku

DSTI je prakticky dôležitý ukazovateľ, pretože posudzuje zaťaženie príjmu splátkami.

Podľa NBS sa pri štandardnom limite používa 60 % príjmu po odpočítaní životného minima. Pri výpočte sa zohľadňuje aj rezerva na zvýšenie úrokovej sadzby.

Pre dve dospelé osoby a jedno nezaopatrené dieťa platí od 1. júla 2026 životné minimum 635,98 € mesačne.

\[ 3\,300-635{,}98=2\,664{,}02\ \text{€} \]

Šesťdesiat percent tejto sumy: \[ 2\,664{,}02\times0{,}60=1\,598{,}41\ \text{€} \]

To je modelová hranica celkového splátkového zaťaženia po zohľadnení životného minima.

Ak existujúci spotrebný úver predstavuje splátku 150 € mesačne, zostáva orientačný priestor 1 448,41 € na stresovo posudzovanú splátku novej hypotéky a prípadné ďalšie započítavané záväzky.

Pri pracovnom úroku 3,70 % ročne a splatnosti 30 rokov vychádza splátka 176 000 € približne na 810,10 € mesačne.

Pri modelovom úrokovom šoku o dva percentuálne body, teda pri 5,70 %, vychádza splátka približne na 1 021,50 €.

Pre tento model je výsledok pod hranicou DSTI.

Pri konkrétnej žiadosti však treba zohľadniť všetky pravidlá NBS a metodiku banky vrátane príjmov, záväzkov, stresovania existujúcich úverov a prípadných ďalších okolností.

7. Krok 5: Posúďte financovanie kúpy a zostávajúce úspory

Regulačné limity nie sú to isté ako zdravý rodinný rozpočet.

Domácnosť má úspory 68 000 €. Pri hypotéke 176 000 € a cene bytu 220 000 € potrebuje na samotnú kúpnu cenu 44 000 € vlastných prostriedkov.

V našom modeli predpokladáme ďalšie náklady kúpy 4 000 €.

Zostatok 20 000 € je dôležitou informáciou pre ďalšie finančné plánovanie. Ešte však nevieme, akú výšku rezervy domácnosť potrebuje vzhľadom na svoje skutočné výdavky a záväzky. Doplňujúca kontrola rodinného rozpočtu Predpokladajme, že bežné mesačné výdavky domácnosti bez splátok úverov predstavujú 1 850 €.

Po započítaní existujúcej splátky 150 € a modelovej hypotéky 810,10 € zostáva: \[ 3\,300-1\,850-150-810{,}10=489{,}90\ \text{€} \]

Tento výsledok môže byť z praktického hľadiska významnejší než samotný fakt, že DTI a DSTI vychádzajú pod regulačnými limitmi.

8. Krok 6: Pripravte zoznam údajov na odborné preverenie

AI teraz poskytnite výsledky výpočtov a požiadajte ju o zoznam chýbajúcich informácií.

Prompt 2 – Kontrola hypotekárneho profilu

Z pripraveného hypotekárneho profilu
a modelových výpočtov LTV, DTI a DSTI
vytvor zoznam informácií potrebných
na ďalšie odborné preverenie.

Pri každej informácii uveď:
- prečo je potrebná,
- akým dokumentom ju možno overiť,
- čo môže ovplyvniť,
- prioritu kontroly.

Oddeľ:
1. Údaje o príjmoch.
2. Údaje o záväzkoch.
3. Údaje o nehnuteľnosti.
4. Vlastné finančné zdroje.
5. Rodinný rozpočet.
6. Produktové podmienky.

Záver nesmie obsahovať tvrdenie,
že úver je schválený.

Ak sa výpočet opiera o neoverený predpoklad,
jasne to označ.

Výstup by mal upozorniť najmä na potrebu potvrdiť príjmy, overiť všetky úverové záväzky, získať akceptovateľné ocenenie nehnuteľnosti a preveriť skutočné náklady domácnosti.

9. Ukážka konečného pracovného profilu

MODELOVÝ HYPOSTATEMENT – NIE ROZHODNUTIE BANKY Domácnosť H-001 LTV80 %

DTI4,60

Splátka810,10 €

Požadovaný úver: 176 000 € na 30 rokov.

Predbežný výsledok: Modelové hodnoty LTV, DTI a DSTI sú pri uvedených predpokladoch v rámci štandardne uvažovaných limitov.

Otvorené otázky: Nezávislé overenie príjmov, kompletná úverová história, bankou akceptovaná hodnota zabezpečenia a aktuálne produktové podmienky.

Ďalší krok: Doplnenie dokumentácie a predloženie údajov oprávnenému hypotekárnemu špecialistovi na odborné posúdenie.

10. Kontrola správnosti

AI nesmie zamieňať regulačnú hranicu za garantovanú maximálnu hypotéku. Banka môže akceptovať iný príjem, požadovať dodatočné podklady alebo uplatniť prísnejšie interné kritériá.

Osobitne skontrolujte životné minimum platné k dátumu posudzovania, vek klientov, zostatky všetkých dlhov a metodiku úrokového šoku.

Výsledkom návodu je kontrolovateľný hypotekárny profil s pracovnými výpočtami LTV, DTI, DSTI a rodinného rozpočtu. Je to podklad na ďalší postup, nie potvrdenie financovania.

Odborné zdroje: NBS – Ukazovateľ celkovej zadlženosti DTI; NBS – Ukazovateľ schopnosti splácať DSTI; NBS – Ukazovateľ zabezpečenia LTV; MPSVR SR – Životné minimum od 1. júla 2026; Zákon č. 90/2016 Z. z. – účinné znenie.

Primárne zdroje na kontrolu

• NBS – ukazovateľ schopnosti splácať (DSTI)
• NBS – úprava pravidiel pri hypotékach, 30. 9. 2026

Vzdelávacie modelové príklady nenahrádzajú individuálne odborné posúdenie. Pred skutočným použitím overte aktuálne pravidlá, všetky vstupné údaje a výpočty.